LA LOI ALUR ET BAIL D'HABITATION

Votre avocat fait le point avec vous sur les nouvelles dispositions de la loi ALUR.

Le 24 mars 2014, a été votée la Loi ALUR, publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. 

Cette loi, d'application immédiate, modifie en profondeur la loi du 6/07/1989, régissant les rapports locatifs.

Les points importants à retenir sont les suivants.

Le contrat de bail devra être établi par écrit et respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat.

Ainsi, outre les mentions habituelles (états civils des parties, prise d’effet du contrat, descriptif des lieux loués, loyer et modalités de paiement et d’indexation, montant du dépôt de garantie), devront également figurer sur ce document, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, lorsque ce dernier aura quitté les lieux moins de 18 mois auparavant.

Le propriétaire bailleur sera également tenu de communiquer au locataire le règlement de copropriété de l’immeuble en ses parties relatives à la destination des lieux, la jouissance et l’usage des parties communes et privatives.

Il devra préciser la surface en loi CARREZ du logement ainsi que fournir au preneur un diagnostic technique complet de celui-ci.

Si d’aventure, la surface indiquée sur le bail était inférieur d’un vingtième de la surface réelle, le locataire bénéficierait d’une action en réduction de loyer.

A l’issue du contrat, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai d’UN mois après la remise effective des clés, précision faite qu’à défaut de restitution, le dépôt de garantie se trouvera de droit majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal.

Le délai de préavis du preneur est ramené à UN mois dans toutes les zones géographiques dites "tendues" (un décret devrait fixer lesdites zones, mais il est d'ores et déjà acquis que NICE en fera partie).

Le congé pour reprise donné par le propriétaire bailleur pourra désormais faire l’objet d’un contrôle a priori par le Tribunal.

Ainsi, en cas de maintien du locataire dans les lieux loués après l’expiration du bail, il ne sera plus possible de saisir la juridiction des référés en validation de congé et expulsion.

Seule une saisine du Juge du fond qui appréciera la réalité des faits allégués par le propriétaire bailleur à l’appui de son congé, pourra permettre l’éventuelle expulsion du locataire.

Enfin, toute action relative à l’exécution du contrat de bail se prescrit désormais par 3 ans (au lieu de 5 ans antérieurement).

Seule exception : la régularisation des charges et la ré-indexation du loyer qui devra intervenir dans l’année, à défaut d’être perdue.